こんにちは、JTRECのだんです。
本日は、マンション経営についてのお話します。
簡単に私たちの会社の自己紹介をさせていただきます。
JTRECは福岡市でマンション経営のご提案販売を10年以上行ってきました。もっとうは、誠実です。JTRECの名前の由来は「日本で信頼できる不動産」です。その名の通り福岡市のより良い物件をご提供しております。
私たちがご提供しているマンション経営は、マンション投資やワンルームマンション投資とも言われていています。こちらの言葉で耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。ここでは聞いたことはあるけど実際はどうなの？マンション経営にはどんな価値やメリットがあるのかをできる限りわかりやすくお伝えしています。
それでは、JTRECの今までの経験（福岡市で10年以上マンション経営の価値をご提供）をもとに丁寧にわかりやすくお話をさせていただきます。知っていらっしゃる方は必要な個所だけでも参考にしてみてください。それでは始めて行きましょう。
マンション経営とは
ひとことで言うと、【マンションを使って家賃収入を得る】ビジネスです。
マンションを所有して、そのマンションを人に貸して家賃収入を毎月もらう流れです。
マンション経営はじめ方
マンションを所有する方法はローンを組んで所有します。ローンを組むことで手元の現金を使わずに投資が出来る効果がありますし、長期のローンが組めることで月々の返済額を抑えることもできます。月々のローン返済は入居中の家賃収入から相殺しますので、高い家賃で入居がきまるとローン返済後に家賃収入が残り収入として得ることも十分に可能です。
マンション経営の強み
- ゼロから資産を築くことができる
- 家賃収入を返済にあてることができる
- インフレに強い実物資産である。
ゼロから資産を築くことができる
マンション経営の強みは、ローンを組むことで大きな資産をコツコツ所有することができます。なので資産がゼロであっても始めることもできます。そのため資産形成との相性がとても良いです。ローン返済後には家賃収入をそのまま得ることができますので年金とは別に、家賃収入を得られるのは人生にとって大きな強みとなります。
家賃収入を返済にあてることができる
不動産は家賃収入を得ることができるのでその分を返済に充てることが出来ます。通常資産を築く場合は、自己資金をもとに資産を築いていきますので満額自己負担となります。不動産は家賃収入をベースに試算を築いていくことができます。
インフレに強い実物資産である。
実物資産である不動産は、物価上昇リスクにも対応できます。インフレにより物価が上昇すればマンション価格も上昇します。インフレの場合は給与水準も徐々に上がっていくので、家賃相場も徐々に上がることが見込めます。
インフレとは
ウィキペディア
経済学では、一定期間にわたって経済の価格水準が全般的に上昇することをインフレーション（インフレ）と呼ぶ
マンション経営の価値（3選）
マンションを所有することで手に入る3つの大きな価値
- 給与とは別に収入源をもてる
- 団体信用生命による保障をうけられる
- 節税効果をうけられる
1.給与とは別に収入源をもてる
マンションを所有することで家賃収入を得ることができます。ローン期間中は、ローン返済後の収入を手にしてもらうことが出来ます。ローン返済後は多くの家賃収入を手にしてもらうことができます。老後であれば年金とは別に家賃収入があるので生活に余裕が生まれます。
2.団体信用生命による保障をうらけれる
ローンを組むことで団体信用保険に加入することができます。返済期間中にもし万が一のことがあればローンの残金を一括返済することもでる保険です。そのためローンでマンションを所有してもその残債を遺族に残すことはありません。逆に、遺族の方に無借金のマンションと家賃収入を残してあげることができます。各家庭、生命保険への出費は少なくはなくこの分を代替できれば節約にもつながりその分を投資にあてることもできます。
3.節税効果をうらけれる
不動産経営では、キャッシュフローの収支と帳簿の収支の2つがあります。キャッシュフローの収支は現金のながれです。節税効果を得る際は、帳簿上収支で減価償却費などを計上することで収支上の赤字が生まれその赤字と給与収入を相殺したところで申告することで年末調整で払いすぎた税金を戻すことができます。
減価償却費とは
減価償却とは減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続きです。
ウィキペディア
マンション経営のメリット
マンション経営の他の資産経営商品よりも優れているところを3つご紹介します。
- ローンが組める
- 初期投資が抑えられる
- コスパが良い
1.ローンが組める
数ある資産形成商品のなかで不動産は唯一、ローンを組み資産を所有できます。これは、他の商品にはなく不動産が他の商品よりも優れている点です。
2.初期投資が抑えられる
不動産のローンを組むときに物件価格の2割近くの頭金を入れるのが普通ですが、マンション経営の場合は、頭金を10万円からでも始めることができます。初期投資が抑えられた分、他の投資資金を回すことも可能です。
3.コスパが良い
マンション経営は家賃をローン返済に充てることができるのでので、他の投資と比べて自己投資の比率が少なくてすみます。そのため他のの投資への資金をあてることもできます。他えば積立NISAやiDeCoなどが人気もマンション経営もしつつ積立NISAやiDeCoも出来る投資はマンション経営ぐらいですので大変コスパが良い言われます。
マンション経営のリスク
マンション経営の大きなリスクとして3つがあります。
- 空室リスク
- 設備不良のリスク
- 建物老朽化のリスク
1.空室リスク
マンション経営の根幹は家賃収入です。家賃収入をもとにローンを返済していくので、その家賃収入がない空室の時がマンション経営の1番のリスクとなります。リスク対策として有効な手段は立地地の良い物件を選ぶ、管理が徹底した管理会社の物件を選ぶことが有効です。最初の利回りが良くても立地の悪い場所では長期安定経営はできません利回りだけではなく、自分だったら住むかな？という客観的な視点で建物を見ることが空室リスクを回避することができます。
次に管理ですが、管理には建物全体をみる管理と、お部屋と入居者さんの管理を行うものがあります。それぞれ入居にとても大事なものとなります。建物管理は、建物維持管理が主な仕事です。そのなかで一番入居に影響するのが清掃です。この清掃作業に力を入れていない管理物件は年数がたつごとに建物が汚くなっていきますので、特に清掃に力を入れている管理会社が良いです。
お部屋の中の管理では、主に入居者サービスと入居の斡旋を行います。入居の斡旋や家賃保証に力を入れている管理会社は良い管理会社といえます。
2.設備不良のリスク
空室のリスクともに訪れるのがお部屋な中の設備不良による取り換えです。主なモノとしてでエアコン・ガスコンロ・給湯器・温水便座・インターホン・換気扇などがあります。こちらの商品が故障した場合は、修理・交換の費用が発生いたします。手配などは管理会社が動いてくれますので所有者さんが直接動くことはありませんのでご安心下さい。
3.建物老朽化のリスク
建物老朽化に伴い、建物の補修費用が必要となります。補修費用はマンションに限った話ではなく、戸建て・アパートでも同じです。区分所有のマンションの場合は、所有者全員で毎月修繕積立金を出し合い貯めていきます。年数を重ねるごとに修繕積立金の金額も少し上がっていきますが、常にマンションを適正な状態で所有することができるので資産価値の維持となっております。
マンション経営の必要性
コロナ以降、世の中は大きく変わりましたし今後も変わっていきます。今までの当たり前が、否定されるようになり、あらたな常識ができています。コロナ前はテレワークは管理が面倒・会社にくるのが当たり前という概念から考えもされませんでしたがコロナ後は徐々に当たり前になりつつあります。
大きく変革しているなかでお金に対する考え方も大きく変わりました。終身雇用の崩壊、それに伴い副業の解禁、年金の支給年齢は延ばされ受給金額も減ることが予測されています。こんな時代に必要なのは人の役に立つスキルと安定した資産です。
マンション経営は、今まで節税効果として高所得者のニーズに答えてきましたが、今後は、手堅い家賃収入を目的とした資産として多くの社会人の方のニーズに答えていく商品となり必要性が増していきます。
現代版のアリとキリギリス①
童話であったアリとキリギリスでは、厳しい冬を越えるためにアリは春も夏も秋もコツコツ働き冬支度の準備をしていました。一方キリギリスは冬にはまだ時間があると言って春・夏・秋までも遊んでいました。その結果。キリギリスは冬を越えることができませんでした。こんなお話です。この冬を老後と考えたときに私たちの今の働きはどちらなのでしょうか？
お金を稼ぐための3大資本
大学を卒業してから老後まで時間私たちは労働に時間を割いています。労働する理由は、生活をする・さらに良くするためにお金を稼いでいます。これからは労働資本だけではなくあと2つの資本を使ってお金を稼ぐ時代です。
- 労働資本：会社に勤め時間とスキルを提供することで稼ぐことが出来る資本です。
- 信用資本：会社信用・個人信用を使って金融機関からお金を借りられる資本です。
- 金融資本：稼いだお金・借りたお金をもとにさらにお金を稼ぐための資本です。
現代版アリとキリギリス②
私たちは日々労働を一生懸命頑張ていますこれはとても尊いものですが、これだけでは老後を温かく過ごすことは難しいといえます。今の時点で一生懸命働いているだけの人は、稼ぐための3大資本のうち1つしか使えていないため現代版のキリギリスとなってしまいます。
一方、現代版のアリは一生懸命働き自分の労働資本を大きくしつつ、稼いだお金をもとに金融資本に投資をしています。さらに、信用資本である自身信用と会社の信用を使うことでお金を借りて自分の資産を構築している人です。ご自身はありさんでしたか？それともキリギリスさんでしたか？それにより今後の人生が大きくかわります。
これからの行動が人生を大きく道を分ける
コロナ前までは一生懸命働いて稼いで貯金さえしておけばなんとかなるかも・・・って思っている方が多かったですが、コロナ後は、仕事・人生の価値観が大きく変わりつつあり、いまのままではまずい！給料とは別に収入を作っておく必要があると多くの方が言われています。
今後の稼ぎ方は、本業・副業・不労収入・投資この4つを全て使い、さらに3つの資本を使ってお金を稼ぐというマインドが、今後の人生を成功させるのか衰退してしまうのか大きな分かれ道です。
これから成功するお金の稼ぎ方
お話してきたとおりコロナ後に常識・働き方・お金の稼ぎ方が大きく変わってきたました。
その中でこれから成功すお金の稼ぎ方とはどなん風になるのでしょうか？
確実に変わったのは貯金から投資です。ただ全く貯金がないのでは心の余裕・安定が保たれませんので、生活費の約6カ月分の蓄えを作りましょう。それ以降は、投資へ資金を移します。次に、収入源を増やしましょう。給与だけではなく副業や、不労所得などで収入源を増やすことで収入が安定化していきます。
これから取るべき具体的な行動とは
これから取るべき行動は投資です。投資にも2つあります。
- お金を増やす投資
- お金を生む投資
この2つを同時に行うことが重要です。
理由は、増やしたお金は使えばなくなっていきます。お金がなくなるにつれて不安になり心が貧しくなってしまいます。でも、お金を生む投資もしていれば新たな収入として生活を助けてくれます。あらたな収入があることでこころが豊かになっていきます。
具体的な行動
- 生活費6カ月分の貯金を蓄える。
- お金を増やす投資（積立NISA・iDeCo）を行う。
- お金を生む投資（マンション経営）を行う。
- 資産を大きくし老後の生活までカバーする。
最後に
これからは投資の時代となりました。貯金をするだけでは人生を豊かにするくことはできません。終身雇用の崩壊・年金受給年齢の引き延ばし・年金受給額の減額・コロナによる社会情勢の変化により、私たちを取り巻く環境は刻々と変わりつつあります。
現実、貯金が出来ない世帯も多くなり格差が年々広がっていっています。私たちが直視するべきは、投資をしないリスクを把握する事です。まずは知ることから始まります。
弊社はお金を生む投資（マンション経営）に特化した会社ではありますが、まずは投資の必要性をより多くの方に知っていただくため日々お会いさせていただく方に、マンションご説明ではなく投資のお話をさせていただいております。それにより行動が変わりその方の老後の生活が明るい想像ができれば大変うれしいことです。
弊社は、「資産形成を通じて老後の生活を明るくする」ことをミッションとしております。
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ご質問に対しましてはお調べして丁寧に返答させていただきます。
もちろんしつこい営業はいたしませんのでその点もご安心して下さい。
最後までご覧いただきましてまことにありがとうございます。
JTRECの壇でした。ではまた別の記事でお会いしましょう＾＾
